老屋改建
Agent 自動化評估

影片操作 SOP

1. 從右上搜尋開啟定位，可選「地段地號」或「門牌號碼」。
2. 門牌只輸入至號，不輸入樓層；依序選行政區、道路、巷、弄、號。
3. 查詢後點目標地號，讀取段、小段、地號與土地使用分區。
4. 若顯示「商三特（商二）」等格式，容積規則應採括號內原分區，而非只讀表面標籤。
5. 檢查同一地號是否跨越兩種分區；跨區時需按各分區面積分算。
6. 打開左上圖層，開啟道路名稱、門牌與道路寬度，再收合面板。
7. 保存目標地號、相鄰門牌、巷道寬度及主要道路寬度畫面。

預期輸出

標準化門牌、段小段地號、表面分區／括號分區、可能跨區、道路名稱與路寬、查詢日期及證據截圖。

自動化設計

表單與文字結果採 DOM；地圖點選與跨分區判讀採 Computer Use。先走正式入口取得新 Session，不重用影片中的 Session URL。

影片操作 SOP

1. 進入使用分區查詢，輸入行政區、段、小段、地號；此頁不能直接用門牌。
2. 送出後擷取第三種商業區、原屬第二種商業區等完整文字。
3. 可連到地籍套繪圖，但資料不會自動帶入，必要時重新輸入。
4. 可從都市計畫查詢改用門牌定位，展開涵蓋該地址的計畫案並下載。
5. 可進入「一點通」查看圖層；但影片指出其特殊分區括號資訊不如套繪圖清楚。

預期輸出

地號、完整使用分區文字、相關都市計畫案清單／文件連結；特殊分區另標「回查影片 1」。

自動化設計

主查詢是本案最適合腳本化的流程。延伸的計畫文件另交給影片 20 的 PDF／OCR 模組。

影片操作 SOP

1. 右上搜尋以門牌或地段地號定位。
2. 開啟基本圖層：地籍套繪圖、土地使用分區、地籍圖。
3. 在都市更新審議圖層檢查「63 年 2 月 15 日以前」建物覆蓋。
4. 檢查 107 年公劃更新地區；公劃時影片規則為同意門檻由 80% 降至 75%。
5. 檢查迅行劃定；影片規則為同意門檻可降至二分之一。
6. 檢查已公告／核准自劃更新單元，辨識是否已有其他整合者圈定。
7. 檢查危老「核准」範圍；影片認為核准資料比申請資料更具參考性。
8. 保存每個圖層開關、日期與基地覆蓋截圖。

自動化與邊界

Agent 可逐層開關、截圖並描述「圖層是否覆蓋基地」。但 63 年後建物是否可用耐震評估（ID 值）取得資格、街廓是否完整，以及法定門檻，仍應由結構／都更專業人員確認。

影片操作 SOP

1. 從登入頁以手機掃描 LINE QR，於手機確認本人登入。
2. 進入「土地」，用縣市／行政區／段／地號搜尋。
3. 選定地號後讀取單筆土地面積、面寬、深度、建物門牌與戶數。
4. 用圖釘逐筆加入候選基地，持續觀察合計筆數、面積、面寬與深度。
5. 開啟電傳估價的土地電傳預覽，不扣點先看所有權人數與自然人／公司／宗教／國有等組成。
6. 對 27 戶、34 戶等大樓門牌跨到樂居確認社區、屋齡、樓高與基地面積。
7. 比較多種圈地方案：是否達都更 300 坪、基地是否方正、是否維持足夠面寬／深度。
8. 影片引用商業區「面寬 15 倍為周長所圍最大面積」及坡道車位深度需求，這些規則需另做公式模組。
9. 完成後保存基地截圖與所有權人摘要。
10. 再次使用前進入檢視並清空上次圖釘；圖釘會跨登入保留。

自動化與邊界

適合「人工登入後，Agent 接續」；Browser Profile 必須專用且加密。圈哪些地、切哪一棟、宗教／法人是否難整合、地主是否分得回一坪等都屬策略判斷，Agent 只能提出方案與證據。

影片操作 SOP

1. 輸入地址定位，關閉遮擋面板並放大目標。
2. 圖層設定打開地籍圖、都市計畫使用分區、分棟建物框。
3. 在目標位置按滑鼠右鍵，選「點查詢」。
4. 擷取段小段地號、土地面積、國籍持有比例、建號列表與土地使用分區。
5. 用距離量測橫跨道路；影片規則為約 5.xm 推定 6m、7.xm 推定 8m、39.xm 推定 40m。
6. 用面積量測快速框估整合範圍，或逐地號查面積後加總。
7. 對新北、新竹、高雄等縣市重複；辨識既成巷道是否仍屬建地。
8. 台北的「商三特」括號不完整，需回查影片 1。

自動化與邊界

地址搜尋可腳本化；圖層、右鍵點查與量測偏 Canvas，採 Computer Use。道路量測是近似值，輸出必須保留原始量測值，不能直接四捨五入成法定路寬。

影片操作 SOP

1. 接受使用提醒後，以道路門牌定位。
2. 開啟建築執照地籍套繪圖，讀取基地與相鄰建物的建照年份。
3. 辨識同一排公寓是否同一張建照；記錄可能的連棟／切割與鄰損風險。
4. 檢查街廓中是否有近年新建照，排除不易納入改建的建物。
5. 用距離與面積量測取得路寬及基地概估。
6. 在地圖指定點開啟街景，觀察街廓方位、店面與現況。
7. 保存年份圖層及街景方向截圖。

自動化與邊界

年份與量測可自動擷取；同張建照是否能切、鄰損、建物結構、星巴克／銀行等「強勢店面」是否降低改建意願，皆只能列為觀察線索，不能自動下結論。

影片操作 SOP

1. 進入舊式 GIS；影片放棄難用的 X／Y 座標，改用附近地標。
2. 選行政區、地標類型、捷運站／學校／機關與出口，送出查詢。
3. 讀取「限建高度」與「海拔基準」兩個數值。
4. 保守樓層公式：((限建高度－海拔基準－9m 屋突－4.2m 一樓) ÷ 3.4m)＋1。
5. 以圓山站案例得到 8.38，解讀為約 8 層；另以台大附近顯示 605.49m 作無明顯航高限制對照。

自動化與邊界

公式容易腳本化，難點是精確定位。最近地標／出口只代表附近點位，不能當成目標基地的正式限高。正式 POC 應用地理編碼＋座標系轉換輸入確切基地中心點，並和人工查詢交叉驗證。

與舊版差異

1. 前段地標定位、限建高度與海拔讀取相同。
2. 保守版仍採屋突 9m、一樓 4.2m、二樓以上 3.4m，案例為 8.38／約 8 層。
3. 新增緊繃版：屋突 8m、一樓 4m、二樓以上 3.25m，案例為 9.09／約 9 層。
4. 影片強調緊繃版已是下限，不應再任意縮小。

自動化與邊界

系統可以同時計算兩版並呈現差異，但不能自動選用緊繃版。樓高、屋突、設備空間與審議可接受性都需建築師確認。

影片操作 SOP

1. 以門牌定位目標基地。
2. 選「地圖點擊」，逐筆點選預計整合的地號；加入後確認清單。
3. 若點擊失靈，取消地圖點擊再重新啟用。
4. 按「都更門檻估算」等待結果。
5. 擷取門檻比例、土地私有人數／面積、建物私有人數／面積及需同意人數／面積。
6. 案例因公劃更新地區為 75%；土地 95 人需 71 人、建物 98 人需 73 人，並顯示相應面積。

自動化與邊界

表單與結果可結構化擷取，逐地號選取仍需視覺操作與完整性檢查。輸出標示「官方估算頁結果」，不直接當成專案法定結論。

影片操作 SOP

1. 在「看房價」輸入路名、巷、號，先點任一搜尋結果把地圖帶到附近。
2. 關閉該物件卡片，保留地圖定位。
3. 開啟篩選，屋齡設定「預售」至「5 年」，立即查看。
4. 逐一檢查地圖價格標記與物件卡片。
5. 排除屋齡空白、四樓加強磚造老公寓等被錯誤納入的新案。
6. 選取實際預售／新成屋大樓作比較案例；跨主要道路可列次級案例。
7. 案例行情約 133、143、150 萬／坪，影片主觀估計合理均價約 138–140。
8. 保存每個納入／排除案例的原因與畫面。

自動化與邊界

定位、篩選、卡片欄位與初步異常規則可做；比較案例品質、道路界線、建物類型與最終均價仍需估價／投資人員覆核。不能只對所有標記做機械平均。

影片操作 SOP

1. 登入後由「調閱電傳」進地址搜尋；輸入縣市、行政區、道路、巷、弄、號。
2. 從符合門牌的建物清單選樓層，選擇自行付點調閱或有資格時讀取已調閱資料。
3. 顯示扣點金額後，經人工確認才送出。
4. 開啟網頁閱覽或分享／下載 PDF。
5. 解析建物標示部、完成日期、建物結構／樓層、主建物與附屬面積、所有權取得日期／原因、他項權利。
6. 從建物謄本的坐落地號轉到地號搜尋；土地謄本可能依頁數報價。
7. 選整筆或自選多筆所有權人，再次取得人工扣點確認。
8. 解析土地面積、所有權人數、持分、取得日期／原因與他項權利。
9. 保存交易 ID、扣點、使用者、時間、下載檔案雜湊及解析結果。

自動化與邊界

登入後流程可自動，但「購買／扣點」不可無人值守。身分證字號遮罩、戶籍地址、貸款與持分屬敏感資料；必須有角色權限、加密、保存期限與查閱稽核。Agent 不應用個人財務狀況自動產生施壓或歧視性策略。

影片操作 SOP

1. 用途 A：設定縣市／行政區、路名、類型、用途、總價、在架／下架、屋主自售／仲介，搜尋並儲存條件。
2. 日後從儲存條件一鍵查看最新符合刊登。
3. 用途 B：從 591 等外網複製廣告標題，貼入 foundi 關鍵字反查。
4. 比對結果並開啟最可能同案物件，取得推定門牌。
5. 讀取首次刊登日期、仲介品牌／分店、上架下架、歷次開價與降價時間。
6. 把門牌開到街景確認建物與街廓。
7. 可啟動電傳估價／調閱，經人工付費後讀取所有權取得、抵押權與設定金額。
8. 保存來源廣告、匹配信心、價格時間線與證據。

自動化與邊界

未上外網的內部物件天生無法被 foundi 爬到，這是資料缺口，不是自動化錯誤。標題可能重複或被改寫，因此地址只能標「推定」直到人工或正式資料確認。貸款與售屋動機的關聯不可自動定論。

影片操作 SOP

1. 以行政區、段、小段、地號定位。
2. 開啟「都市計畫案」清單；先辨識全市通案與地區專案。
3. 優先檢查名稱含保存區、專用區、紀念堂／紀念館等特殊條件的計畫。
4. 下載／開啟計畫書 PDF，搜尋「開挖率」「限高」「專用區」等詞。
5. 影片清田街案例：住三／住三之二開挖率最多 60%，商三最多 80%；保存原文頁碼與截圖。
6. 將限制連到停車與地下室規劃：例如 100 坪基地 60% 僅能開挖 60 坪。

自動化與邊界

清單、下載、文字 PDF 搜尋可自動；掃描 PDF 要 OCR。名稱與用詞不一致時可用語意檢索找候選段落，但適用計畫、條文效力與車位設計仍由都市計畫／建築專業人員核定。